周宏泉：明确定位，主动配合，构建共有资金协同治理新机制
发布时间: 2026-01-21
编者按
在深圳现行法制环境下，如何管好用好业主共有资金？
业主共有资金既是关乎万千业主切身利益的“敏感钱袋”，也是物业管理区域公共事务运转的“生命线”。深圳是商品房住宅小区高度密集、社区治理需求多元的前沿城市。深圳作为物业服务的排头老兵，思考如何管好、用好业主共有资金，不仅是破解“维修难”“矛盾多”等社区治理痛点的关键，更是有利于维护业主和物业服务企业合法权益，推动物业服务可持续安全和谐发展的现实需求。
《深圳经济特区物业管理条例》第六章，《深圳市业主共有资金监督管理办法》明确了“业主共有资金”的归集、主体与使用流程等，但在实际操作中，仍面临着业主参与度不均、监管机制待完善等种种挑战。更有个别小区，因资金入不敷出而导致正常物业服务受到影响。那么，在深圳现有法制框架下，如何让业主共有资金从“被动监管”走向“主动增效”，切实为服务于住宅小区共用设备设施维护、环境提升等民生需求赋能？本期，我们一起聊聊这个话题。
业主共有资金管理的核心命题，不仅在于“收齐钱”“管住钱”，还在于“用活钱”“用好钱”。
一、 摆正角色定位，积极配合政府做好共有资金管理
首先，要学习好相关法律规章，充分理解法规的目的和内涵。物业经理人应系统学习《物业管理条例》、《深圳市业主共有资金监督管理办法》等法律法规，深刻认识业主共有资金的法律属性与社会治理意义，精准把握资金归集、使用、审计及公示的法定程序与合规边界，确保在法治框架内履职尽责。这是物业经理人最基本的专业能力要求。其次，配合好政府管理要求，做好共有资金的相关管理工作。实操层面，须严格落实政府监管要求：依法开设专户存储，实行专款专用、独立核算；建立标准化账务体系，确保收支清晰、凭证完整；健全内部审批与风控机制，防范资金挪用与操作风险；主动接入政府监管平台，实现数据实时报送与动态监控；严格执行季度公示制度，保障业主知情权与监督权。唯有将合规管理嵌入日常运营流程，方能构建透明、可信的资金治理机制。第三，发挥好主观能动性，履行物业经理人的社会责任。物业经理人应超越传统服务执行者角色，主动承担社会治理协同责任，成为“政府政策落地器”与“业主权益守护者”。在共有资金管理中，既要维护业主合法权益，亦要协助政府落实基层治理政策，推动社区共建共治共享。通过专业建议、风险预警和资源统筹，成为连接政府监管与业主自治的关键枢纽，提升物业服务的社会价值与公信力。物业经理人在共有资金使用管理中，应恪守四项核心原则，确保业主共有资金的管理运行合法、公平、高效、可持续。 所有资金使用必须符合法定用途与决策程序。未经业主大会或授权机构决议，不得擅自支出。重大维修、更新改造项目须履行招投标或比选程序，确保程序正义与资金安全。实践中重大维修项目业主大会召集难问题，可以推行“线上+线下”双轨决议制和应急维修政府预审备案制度，避免程序违规，确保程序正义与应急效率。 资金分配与使用应兼顾全体业主共同利益与不同群体合理诉求，避免偏颇或歧视性安排。特别是在老旧设施改造、停车位优化等敏感事项中，应通过充分沟通与协商机制，达成广泛共识。必要时引入第三方调解机构，形成书面共识清单，避免“一刀切”决策引发纠纷。 坚持成本效益导向，让业主的每一分钱都花在刀刃上，价值最大化。优先支持提升小区安全、功能完善、环境品质和资产保值增值的项目。强化预算管理与绩效评估，杜绝浪费性支出。对于业主分歧大的资金使用项目，采取“绩效前置评估”策略，多做事前沟通和过程沟通，优先满足业主的刚性核心需求。 综合考虑小区生命周期、设备折旧周期与财务可持续性，合理规划年度支出与专项储备比例。建立维修资金补充机制，防止短期行为透支未来维护能力，保障社区长远健康发展。现实中维修资金储备不足问题，要一方面要引导杜绝“公共收益分红”的短视行为，一方面促动业主大会构建“动态储备金池”机制，自动从公共收益中计提年度储备比例，同时设立“业主共有资金快速补充通道与机制”，确保社区可持续发展。 总之，业主共有资金管理的核心命题，不仅在于“收齐钱”“管住钱”，还在于“用活钱”“用好钱”。物业经理人需以“四维原则”为纲，直面业主信任危机与基层治理痛点，通过法治化定位、专业化操作、数字化赋能，将资金管理从“被动合规”升级为“主动治理”，真正实现“资金归业主、治理靠大家”的社区共治新生态。
